Por Rafaela Martins
Quem decide mudar-se para Portugal costuma começar pela casa. Faz sentido: é a parte mais concreta da mudança, aquela que se visita, se mede e se imagina. Mas o que observo é que a casa raramente deve ser o primeiro passo. Desde maio de 2026, a ordem entre a escritura e a residência fiscal passou a ter um preço visível, e um erro de calendário pode sair caro dos dois lados.
Vamos por partes.
Quando é que alguém passa a ser residente fiscal?
O Código do IRS tem dois critérios, e basta cumprir um deles:
- permanecer em Portugal mais de 183 dias, seguidos ou interpolados, em qualquer período de 12 meses;
- ou, mesmo com menos dias, dispor de uma habitação em condições que façam supor a intenção de a manter e ocupar como residência habitual.
O segundo critério é o que surpreende. Não é preciso esperar pelos 183 dias. Numa informação vinculativa publicada no Portal das Finanças, a Autoridade Tributária tratou como residente, a partir de 31 de agosto, uma pessoa que tinha estado menos de 183 dias em Portugal nesse ano, mas que tinha um contrato de arrendamento de um ano e tinha mudado a morada fiscal.
A residência também pode começar a meio do ano. A partir desse dia, deixa de se falar apenas dos rendimentos obtidos em Portugal: os rendimentos de fonte estrangeira passam a entrar na conversa. Por isso, a pergunta certa não é só “quando chego?”, mas “em que dia passo a ser residente?”.
Porque é que a escritura entra nesta conta?
A lei não diz que assinar uma escritura torna alguém residente. Mas comprar uma casa, declará-la como habitação própria e permanente e indicar uma morada em Portugal são sinais que apontam todos na mesma direção: a do segundo critério.
Quem compra “para quando vier” deve saber isto antes de responder às perguntas da escritura. Uma resposta dada por hábito, porque a casa é mesmo para usar, pode ter consequências que não estavam nos planos. E essa resposta deve ser preparada com quem trata da sua situação fiscal, não no próprio dia.
O que mudou no IMT para quem não é residente?
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma regra nova, em vigor desde 25 de maio de 2026. Na compra de uma casa destinada exclusivamente a habitação, quem não é residente fiscal paga IMT a uma taxa fixa de 7,5%, sem isenções nem reduções. O critério é a residência fiscal, não a nacionalidade, por isso também abrange portugueses a viver fora.
A diferença não é pequena. No exemplo de um parecer da Ordem dos Contabilistas Certificados, para um valor tributável de 600.000 €, o IMT sobe de cerca de 35.300 € para 45.000 €.
Este custo não é necessariamente definitivo. A diferença pode ser anulada em dois casos:
- se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra;
- se arrendar a casa para habitação a renda moderada (até 2.300 € por mês), com contrato feito em seis meses e pelo menos 36 meses de arrendamento nos primeiros cinco anos.
O ponto de atenção é que nada disto é automático. O pedido tem de ser feito no prazo de seis meses a contar da data em que se torna residente ou do contrato de arrendamento. Há, portanto, dois relógios a contar.
Residente antes ou depois da escritura?
É aqui que a decisão deixa de ser simples, porque as duas contas puxam em sentidos opostos.
Tornar-se residente antes da escritura evita os 7,5% à partida. Mas antecipa o momento em que os rendimentos de fora passam a contar e encurta o tempo para preparar a mudança.
Comprar antes, como não residente, obriga a pagar mais no dia da compra. Em contrapartida, mantém tempo para organizar tudo, e a diferença pode ser recuperada se a mudança acontecer em dois anos e o pedido for feito dentro do prazo.
Não há uma resposta certa para todos. Depende dos rendimentos, do valor da casa e da data real da mudança. O erro não é escolher um dos caminhos. É não saber que se estava a escolher.
IFICI: o prazo que muitos descobrem tarde
O regime que sucedeu ao dos residentes não habituais é o IFICI, conhecido como incentivo à investigação científica e inovação. Prevê uma taxa de IRS de 20% sobre os rendimentos das categorias A e B da atividade elegível, durante 10 anos consecutivos, e, em regra, isenção para rendimentos de fonte estrangeira, exceto pensões.
Tem, porém, três limites que convém conhecer cedo:
- Não é para todos. Exige uma atividade ou profissão prevista na lei, além de não ter sido residente em Portugal nos cinco anos anteriores.
- Não é automático. A inscrição faz-se no Portal das Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte àquele em que se torna residente. Fora desse prazo, o regime só produz efeitos a partir do ano da inscrição e pelos anos que restarem.
- Não cobre tudo. Rendimentos pagos por entidades em territórios com regime fiscal claramente mais favorável são tributados a 35%.
Ou seja, o dia em que se torna residente define também o relógio do IFICI. Tornar-se residente sem dar por isso pode significar perder anos de um benefício a que teria direito.
O que rever antes de mudar
- Rendimentos e ativos fora de Portugal: o que passa a ser tributado aqui, e se existe convenção para evitar a dupla tributação com o país de origem.
- Empresas e estruturas no estrangeiro: o que muda quando quem decide passa a viver em Portugal.
- O peso do imobiliário no seu património: uma casa nova pode aumentar uma concentração que já existe, sobretudo para quem também investe ou trabalha no setor.
- Financiamento: reunir cedo os comprovativos de rendimentos e da origem dos fundos. Trocar de país e de banco ao mesmo tempo torna tudo mais lento. Sobre as regras do crédito, escrevi o que mudou em 2026.
Uma ordem possível
- Definir a data provável da mudança.
- Pedir a um contabilista ou advogado que simule os dois cenários: comprar antes ou depois de ser residente.
- Só então escolher o momento da escritura.
- Pôr na agenda os prazos: dois anos e seis meses para o IMT, 15 de janeiro para o IFICI.
- Responder às perguntas da escritura sabendo o que cada resposta significa.
Numa casa em obra, a escritura acontece mais à frente, e isso joga a favor de quem está a preparar esta sequência. É o caso do Machadinho 24·32, na Madragoa, com entrega prevista para julho de 2027.
Uma casa é a parte visível de uma mudança de país. A estratégia está no calendário que vem antes dela.
Se está a planear mudar-se e comprar casa em Lisboa, posso ajudá-lo a pensar nesta sequência. Escreva-me para contato@thereachrealestate.com ou pelo WhatsApp.
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Por Rafaela Martins
Fontes de referência (consultadas a 5 de novembro de 2026): Portal das Finanças, informação vinculativa, processo 26700; Ordem dos Contabilistas Certificados, parecer sobre o Decreto-Lei n.º 97/2026; DECO PROteste, “IMT para não-residentes”; Portal das Finanças, perguntas frequentes sobre o IFICI; Santander, “IFICI” (22/10/2026). Informação geral, que não substitui o aconselhamento fiscal ou jurídico para o seu caso.