Por Rafaela Martins
Apesar da perceção de que comprar casa com crédito se tornou quase impossível, o que observo nas conversas com quem me procura é outra coisa: o crédito ficou mais exigente, mas nunca houve tantos apoios para quem compra a primeira casa. As duas coisas são verdade ao mesmo tempo. E é precisamente nessa combinação que hoje se decide quem consegue comprar e quem fica à porta do banco.
Vamos por partes: o que mudou nas regras, quanto custa hoje o dinheiro, que apoios existem e o que muda quando a casa ainda está em obra.
1. O que mudou nas regras do banco?
Desde 1 de agosto de 2026 está em vigor uma nova recomendação macroprudencial do Banco de Portugal. Para quem compra casa, mudam sobretudo três coisas:
- Taxa de esforço máxima de 45% (antes era 50%). Conta a soma de todas as prestações (casa, carro, cartões), e não só o crédito à habitação. Numa família que ganha 2.000 € líquidos por mês, o limite passa de 1.000 € para 900 € em prestações.
- Menos exceções. Cada banco só pode conceder 10% do crédito acima desse limite, e acabou a margem até 60% que existia antes.
- Prazos ligados à idade. Até 40 anos de prazo para quem tem 35 anos ou menos, e até 35 anos de prazo para quem tem mais de 35.
O limite de financiamento mantém-se: em regra, até 90% do valor (o menor entre o preço e a avaliação) para habitação própria e permanente, e até 80% para segunda habitação ou investimento.
2. Quanto custa, hoje, o dinheiro?
A Euribor a 12 meses estava em 3,306% a 30 de outubro de 2026, acima dos 3% desde o fim de agosto. Na prática, isto pesa mais na prestação do que muitos esperavam no início do ano.
Um exemplo simples, só para ter uma ordem de grandeza: um empréstimo de 200.000 € a 40 anos, com essa Euribor e um spread de 0,85% (valor ilustrativo; cada banco tem o seu), dá uma prestação de cerca de 855 € por mês. Com a taxa de esforço de 45%, isso pede um rendimento líquido do agregado de pelo menos 1.900 € por mês. Na realidade é um pouco mais, porque o banco faz o cálculo com um cenário de subida de juros.
3. Garantia pública: quem pode comprar sem entrada?
É o apoio que mais mudou o mercado nos últimos dois anos. O Estado garante até 15% do empréstimo, o que permite ao banco financiar a casa a 100%. Ou seja, o comprador deixa de precisar de juntar a entrada de 10%. As condições:
- ter entre 18 e 35 anos e morada fiscal em Portugal;
- ser a primeira habitação própria e permanente, sem outra casa em nome próprio;
- casa até 450.000 €;
- rendimentos até ao 8.º escalão de IRS.
O ponto de atenção é o prazo. Hoje, a garantia vale para contratos formalizados até 31 de dezembro de 2026. A proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê mantê-la, mas ainda não está aprovada em definitivo (a votação final está marcada para 24 de novembro) e o novo prazo ainda não é conhecido.
A garantia não muda a taxa de esforço: o banco continua a exigir que a prestação caiba nos 45%. Resolve a entrada, não o rendimento.
4. IMT e Imposto do Selo: quanto se poupa?
Também para quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente:
- Isenção total de IMT e Imposto do Selo até 324.058 €;
- isenção parcial entre 324.058 € e 648.022 € (paga-se só sobre a parte acima de 324.058 €);
- sem isenção acima de 648.022 €.
Se a compra for a dois e um dos compradores já tiver casa ou tiver mais de 35 anos, a isenção cai para metade. O pedido faz-se no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças. Numa casa de 300.000 €, a poupança chega a vários milhares de euros, dinheiro que fica para mobilar a casa em vez de ir para impostos.
5. O que quase ninguém explica: o banco empresta sobre a avaliação
Os 90% (ou os 100% com garantia) são calculados sobre o menor valor entre o preço e a avaliação bancária. Se a avaliação vier abaixo do preço acordado, a diferença sai do bolso do comprador. Por isso, antes de assinar, vale a pena perceber se o preço faz sentido para um avaliador: área útil real, estado, exterior, piso.
6. E se a casa ainda estiver em obra?
Numa casa em reabilitação, o crédito só é concedido na escritura, quando a casa está pronta. Até lá, assina-se o contrato-promessa. Isto dá tempo a quem compra: reserva-se a casa agora e ganham-se meses para preparar o crédito. Tem também uma consequência a ter em conta: os apoios que contam são os que estiverem em vigor no dia da escritura, não no dia em que se reserva a casa.
É o caso do Machadinho 24·32, na Madragoa, entre a Estrela e Santos: um prédio pombalino reabilitado, com entrega prevista para julho de 2027. São apenas oito casas, do T0 ao T2, de dimensão pensada para uma primeira compra. Neste bairro, não aparecem todos os dias casas por estrear como estas.
E com oito casas a escolha encolhe a cada reserva: quem chega primeiro escolhe o piso, a tipologia e o espaço exterior; quem chega depois fica com as que restarem. Os preços de cada casa serão anunciados em breve.
Para quem tem até 35 anos, há ainda uma pergunta a fazer antes de reservar: “a garantia e a isenção vão estar em vigor quando eu fizer a escritura?”. Vejo essa resposta consigo, antes de decidir.
7. E para quem compra para investir?
Para quem compra para arrendar ou como segunda habitação, nada disto se aplica da mesma forma. Não há garantia pública, não há isenção de IMT jovem, o financiamento fica tipicamente nos 80% e a taxa de esforço de 45% conta as prestações de todos os créditos. Em contrapartida, juros mais altos significam também menos concorrência de compradores com crédito, e isso abre espaço para negociar. A conta deixa de ser só “quanto rende” e passa a ser “quanto capital próprio preciso e durante quanto tempo”.
Antes de pedir crédito
- Some todas as prestações que já paga e veja quanto sobra até aos 45% do rendimento líquido.
- Se tem até 35 anos, confirme se cumpre as condições da garantia e da isenção de IMT.
- Peça simulações a mais do que um banco: o spread e os seguros fazem diferença real.
- Antes de fechar o preço, pense na avaliação.
- Se a casa está em obra, alinhe a data da escritura com os apoios em vigor.
Comprar casa em 2026 deixou de ser só uma questão de preço. É uma questão de calendário, de enquadramento e de estratégia, e é aí que uma boa decisão se distingue de uma decisão apressada.
Se está a pensar numa das casas do Machadinho, deixe-me o seu contacto e será das primeiras pessoas a receber os preços, com as plantas e as condições. Se procura outra casa em Lisboa, posso fazer estas contas consigo. Escreva-me para contato@thereachrealestate.com ou pelo WhatsApp.
⸻
Por Rafaela Martins
Fontes de referência (consultadas a 3 de novembro de 2026): ECO, “Banco de Portugal aperta regras do crédito a partir de agosto” (2/7/2026); Euribor-rates.eu, Euribor a 12 meses; Governo de Portugal, “Garantia Pública: o que é e como funciona?”; Doutor Finanças, “Garantia pública em 2027” (2/11/2026); gov.pt, “Pedir isenção de IMT e IS”. Valores indicativos; não dispensam a simulação do banco nem o aconselhamento fiscal.